多くの日本人投資家は、高い利回り、固定資産税がないこと、人口の増加、安定した経済発展、ビザ取得のしやすさ、手が出しやすい不動産価格などの理由から、ドバイでの不動産投資を好んでいます。
非居住者を前提として、ドバイの不動産には所得税や相続税はかかりません。購入時の、DLD（Dubai Land Department）への手数料4%で済みます。
日本の税制と比べたら、びっくりですよね？
しかし、ドバイの不動産投資に興味があっても様々なリスクが考えられ、不動産投資を躊躇している方も多いでしょう。
ドバイでは、不動産エージェントによって対応や所有する物件の質が異なります。そのため、日本人投資家が慣れない土地で不動産投資を行う場合は、現地の相談し、信頼できる不動産仲介業者を選ぶことが重要になり、英語が分からない方は日系仲介業者の中から選ぶ事になるでしょう。
信頼できるエージェントを見つけるか否かで、ドバイの不動産投資が成功し利益が最大化するかどうかが決まると言っても過言ではありません。
今回は、ドバイ不動産の不動産会社やエージェントを選ぶ際のポイントをはじめ、エージェントの種類やメリット・デメリット、エージェントへ支払う費用などについて解説していきます。
ドバイ不動産投資の魅力
世界で最も治安の良い都市の１つでであるドバイは、政府が発表した「ドバイ都市マスタープラン2040」によれば、2040年までにドバイの人口は250万人増加すると予測され、近年、ドバイでは世界中の富裕層から世界有数の不動産投資マーケットとして注目を集めています。
実際に、ドバイのダウンタウンやドバイマリーナエリアでは多くのハイタワーレジデンスが建設中であり、販売情報が公開されるとほぼ即日で完売することも珍しくありません。同様に、レジデンスの賃貸市場も非常に活発で、空室が出るとわずか2週間以内にほぼ満室となる状況です。
大手デベロッパーのセールスオフィスは、欧米やロシアを含む世界中の富裕層で賑わっており、日々多くの取引が行われています。
ドバイ不動産投資は、投資運用利回りがネットで6%～9%という非常に魅力的なものです。税金はなく、さらに物件価格は毎年上昇しており、2020年から2021年にかけては40%も値上がりしており、日本では考えられないような高額で取引されています。
ドバイ不動産投資には、「既存物件(リセール物件)」「オフプラン物件（建築前の青田買い）」「ホテルレジデンスの権利購入（10年程度のネット利回りが7%〜8%程度）」などが選択肢とし挙げられます。
ドバイでは銀行がUAE非居住者に対して融資を行わないため、完成までの数年間に分割して支払うことができるオフプラン物件は、多くの日本人投資家にとって現実的な選択肢となっています。
ドバイ不動産仲介・エージェントの種類とメリット・デメリット
2023年の時点で、不動産エージェントは、ドバイに12,000人以上いると言われています。
デベロッパー指定のエージェント
ほとんどのデベロッパーは、自社の物件に関して物件管理を非常によく理解しており、契約などの事務作業もスムーズに進めることができます。
英語が得意でない方にはお勧めしません。
ローカル不動産仲介業者・エージェント
現地の事情に詳しく、大手エージェントが提供していない優良物件以外にも、さまざまな物件を取り扱っています。
通常、当社のコミッションは割安ですが、英語が苦手な場合はコミュニケーションが円滑に行かないだけでなく、不当な手数料を請求される可能性もあります。
担当者によってサービスが大きく異なるため、信頼感を持って長期的な関係を築けている担当者を見つける事が重要です。
日系不動産仲介業者・エージェント
ドバイで法人登記を済ませた日本人のエージェントは、スムーズな連絡や頻繁な情報提供など、個人経営ならではのフレキシブルな対応が特徴です。
語学に自信がない方でも安心して相談できます。彼らはドバイの商習慣や文化を理解し、現地で法人登記をしている不動産会社やエージェントなので、信頼感が増します。さまざまな要望に柔軟に対応できるため、日本人投資家にとっては満足のいく取引が多いでしょう
失敗しない日系不動産仲介業者・エージェントの選び方
会社をよく調べる
失敗しない選び方のポイントの1つは、不動産投資仲介業者やエージェントのデューデリジェンスを行うことです。売買実績がある業者は、クライアントのニーズを満たす物件を扱っている可能性が高いです。ただし、見栄えの良いホームページだけで実績を装っている場合もあるため、本当に売買を行ったことがあるのかを確認することが重要です。不動産の購入プロセスを開始する前に、そのエージェントが不動産規制当局 (RERA) に登録されていることも確認する必要があります。
書類不備、高すぎる価格やダメ物件を購入させられて売却が出来ない事態、詐欺によって失うリスクを考慮すると、慎重な調査を行い、信頼性のある仲介業者や物件を選ぶことが不動産投資の成功につながります。
優良な不動産デベロパーの物件を紹介しているか
クライアントに対してその物件を不動産投資として提案しているのでしょうか？と、管理人であっても、将来的に売却が難しい可能性が高いような物件を勧める日本系の仲介業者が時折見受けられます。
オフプラン物件では不動産デベロパーによる仲介手数料に差があり、このようなケースが増えているようです。しかしながら、このような取引には慎重な検討が必要です。クライアントの将来的な利益を最優先に考え、信頼性の高い物件の提案に尽力するエージェントである事が重要です。
現地エージェントに精通しているか
最新情報を素早く得るためには、ローカルのエージェントと緊密な関係を持つ不動産仲介会社に依頼することが重要です。
ドバイ不動産市場は常に変動しているため、地域に精通した現地エージェントと連携する不動産仲介業者は、リアルタイムの情報提供に優れています。キャピタルゲインを狙って高く売却する場合でも、卓越した現地エージェントの支援は不可欠です。
言語対応は大丈夫なのか
ドバイでの不動産売買では、物件の内見から契約手続き、送金手配、デベロパーや当局とのやり取りなど、様々な対応がエージェントは必要です。
さらに、プリセール物件を購入した場合は、完成までの進捗情報が必要であり、物件完成後には引渡しの手続きもあります。また、取引には大きな金額が関わることも考慮し、英語でのコミュニケーションと処理能力があり、日本語でのサポートがしっかり受けられるエージェントを利用することで、リスクを軽減できます。
リスクの説明が徹底している
似た内容ですが、ドバイ不動産投資には市場の崩壊や停滞、未払いによる物件没収、災害、金利上昇、修繕など、さまざまなリスクが存在します。そのため、不動産投資会社を選ぶ際には、これらのリスクに対して十分な説明が行われているかが重要なポイントとなります。リスクに対して説明を怠り、メリットばかりを強調して契約を急ぐような不動産投資会社はおすすめできません。
不動産会社を選ぶ際には、リスクを事前に正直に開示してくれるかどうか、さらに対処法を提示してもらえるかどうかという点が重要です。リスクに対して適切な対応をしてくれる会社を選ぶことが、安心して不動産投資を進めるための重要な要素となります。
出口戦略にも強い
ドバイで不動産投資として購入する際には、購入時と同様に「売却」も同等に重要なプロセスです。高額で購入してしまうと、後で利益を上げることが難しくなり、売却時にも低価格で売らざるを得ない状況に陥ってしまい、投資の意義が薄れてしまいます。
そのため、適切な方法で売却を行うためには、どのように売るかや、どのような買い手に売るか、売買契約書の作成方法などについて相談できるエージェントが理想的です。売却の告知から売買契約書の作成、買い主の登記までのプロセスをサポートしてくれるエージェントを選ぶことが重要です。
寄せられた被害・トラブル事例
■詐欺
■人気のない地域の不動産を購入する
■偽の不動産、または法的権利なしに販売されている不動産を購入する
■不動産を高すぎる価格で購入させられる
■書類の不備または誤り
日本人投資家は、このようなトラブルを回避する為に、仲介業者と購入する地域のデューデリジェンスチェック、およびその地域の同等の不動産価格と家賃の調査を確実に行う必要があります。 これは、不動産で高すぎる価格を支払い、その結果として間違った投資判断を下すことを避けるためです
個人情報保護の観点から、詳しくは掲載する事は出来ませんが、日系不動産業者関連で寄せられた被害やトラブルは、主にこれらが多いです。
・お金は、仲介業者に渡したのに、物件の支払いが行われてなかった。
・無知な事を利用し、相当な金額を上乗せをさせられていた。
・開発が不透明なオフプランを購入させられた。そのデベロパーはいつ完成するのか分からない。
・担当者のトークに乗せられて、買わされたが、全然買い手がつかない。
おすすめドバイ不動産開発会社ランキング
1位：Emaar Properties(政府系大手デベロッパー)
エマール・プロパティーズ（Emaar Properties）は断トツで1位に位置づけされるでしょう。UAEに本社を置く最大手の政府系不動産開発会社です。2021年の売上は約1兆2,000万円であり、財務状況は非常に安定しています。エマールは政府系の不動産開発デベロッパーであり、UAEの都市開発の3割を手掛けています。
同社は世界一高いビルとして知られる「ブルジュ・ハリファ」や、世界最大級のモール、住宅・商業の複合地区である「ドバイモール」の開発にも携わっており、評判も良くその名前は広く知られています。
様々なコミュニティを持ち、ドバイクリークハーバー、アラビアンランチズ3、ザ・バレー、ダウンタウンドバイ、エマールサウス、エマールビーチフロント、ラシッドヨット＆マリーナなどで、異なる価格帯、設備、サイズ、タイプに基づいた物件を見つけることができ、予算にぴったり合う物件を見つけることができます。
2位：Nakheel Properties(民間大手デベロッパー)
ナキールプロパティーズ（Nakheel Properties）は、著名な複合施設開発を手掛けている大手の不動産開発会社です。パーム・ジュメイラ（Palm Jumeirah）やデイラ・アイランズ（Deira Islands）などの複合施設の開発を手がけています。
さらに、UAEの住宅街であるジュメイラ・ハイツやジュメイラ・ビレッジなどの開発にも取り組んでおり、15,000haを超える土地に27万人以上の人々に住居を提供しています。その信頼性は高く評価されています。
政府系の不動産開発デベロッパーであるエマール・プロパティーズには追いつきませんが、ドバイの建設ブームにより業績を伸ばしています。
3位：Sobha Group(民間大手デベロッパー)
ソブハ・グループ(Sobha Group)は1976年にオマーンで会社設立をし、インドでの事業を拡大してドバイに拠点を構築しました。UAEのソブハ・ハルトランド（Sobha Hartland）とMBR シティ―ディストリクト・ワン（Mohammed Bin Rashid Al Maktoum City－District One）を手掛けています。ソブハ・ハルトランドのプロジェクトは約5,800億円の規模になります。ソブハ・グループは世界中で不動産開発をしています。
おすすめドバイ不動産仲介業者・エージェント
ローカルの不動産仲介業者
■Fäm Properties(Website: famproperties.com)
Fam Propertiesは、2008年に設立され、現在はドバイ最大の不動産企業の一つです。
この不動産グループはアブダビで、リテール、インテリア、メディアサービス、コンサルティングの5つの異なる不動産部門に投資しています。さらに、代表の優れたリーダーシップのもとで多くの賞賛と賞を受けています。
ドバイの投資家、不動産オーナー、テナントに対するサービスを専門とし、Emaar、DAMAC、Dubai Propertiesなど、ドバイの他の不動産開発業者もfäm Propertiesを認識し、認可しています。同社は、住居用および商業用不動産の売買や賃貸だけでなく、不動産鑑定、不動産コンサルティング、メンテナンスおよび修理サービスも提供しています。
■Driven Properties(Website: drivenproperties.com)
2012年に設立されたDriven Propertiesは、ドバイで最も人気のある不動産取引業者および開発業者の一つです。同社はBayut Agency of the MonthやDubai’s Leading and Most Popular Brokerage Serviceなど、さまざまな栄誉も受賞しています。Driven Propertiesは、不動産に加えて、物件の取り扱い、投資、短期賃貸、物件管理、住宅ローンコンサルティングサービスも提供しています。また、クライアントに対して無料の不動産評価も行っています。UAEでトップ100の建設会社の一つであるこの企業は、ドバイ全域で住宅、商業、開発済みリテール、計画中のプロジェクトなどを専門としています。
■D&B Properties(Website: dandbdubai.com)
D&B Propertiesは、10年以上にわたりドバイで活動しており、ドバイで最も人気のあるエージェントの一つとして位置付けられています。この不動産仲介業者は、最初はオフプランの専門家としてスタートし、その後、複数の不動産市場をカバーするまでに成長しました。
その専門分野には、ファミリーヴィラ、休暇用の家、商業ビル、ポートフォリオ管理などが含まれています。
日系の不動産仲介業者
現在、日系の不動産仲介業者・エージェントに関して調査中です。
まず上記にある失敗しない不動産仲介業者・エージェントの選び方を参考にしてみてください。
管理人のアドバイス
これからドバイ不動産へ投資を行う予定のあなたからすると、ドバイは未知の土地です。
複数の判断要素を前提として、信頼できるエージェントを選べるかどうかによって、ドバイの不動産投資の成否、利益を最大化できるかが決まることは間違いありません。
DLD(Dubai Land Department)の最新報告によると、現在、不動産仲介会社は2590社あり、エージェントの数は9971だそうです。
あなたのエージェントは本当にRERA(The Real Estate Regulatory Authority)に登録されていますか？
ドバイ不動産投資のあるあるトラブルや多発している詐欺に巻き込まれないように、十分に注意してください。
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