ドバイの不動産市場は、魅力的な税金や投資優遇措置、贅沢なライフスタイルの提供、急速な発展などにより、長年にわたって外国人投資家に人気の市場となってきました。しかし、Detained in DubaiおよびDue Process Internationalの CEO、Radha Stirling 氏は、投資家はドバイの不動産市場に関連するリスク、特にマネーロンダリング、制裁回避、その他の危険に関連するリスクを認識する必要があると警告しています。
「近年、いくつかの注目を集める事件があった」とスターリング氏は言う。「マネーロンダリングと闘うために設立された政府間機関である金融活動作業部会（FATF）は、ドバイをマネーロンダリングとテロリストにとって高リスクの管轄区域として認定した」と報告。この国には効果的なマネーロンダリング対策がなく、規制環境が弱いため、組織犯罪グループが違法資金を隠すのに魅力的な場所となっている。
「犯罪者はドバイの不動産市場を利用して資金をある場所から別の場所に移動させ、資金の出所を偽装し、犯罪行為で得た収益を合法的な資産に投資します。UAEの大手不動産開発会社が暗号通貨での支払いを受け入れ始めたため、これはさらに簡単になりました。ドバイのアパートや住宅の供給は需要をはるかに上回っており、不動産評価は市場の現実から切り離されています。これは、首長国連邦の不動産セクターが、違法な資金を合法化する手段として不動産を提供していることを意味します。ドバイでは公然の秘密だ」
ドバイの不動産市場には効果的なマネーロンダリング対策が欠如しており、投資家にとって風評リスクにつながる可能性があるとスターリング氏は警告する。「投資家が組織犯罪グループや個人に関連する不動産に知らずに投資している場合、その評判が傷つき、重大な法的および財務上のリスクにさらされる可能性があります。」
これらの懸念に対処するために、ドバイ政府は、不動産部門におけるマネーロンダリングと戦うためのいくつかの措置を導入しました。これには、受益所有者登録簿の導入、顧客把握要件の厳格化、高リスク取引に対するデューデリジェンス措置の強化などが含まれます。しかし、スターリング氏は、これらの対策の有効性はまだ分からず、実施には依然として大きな課題があると述べています。「ドバイは国際社会の懸念やリスク評価報告書に頻繁に法律や規制上の保護策を発表することで対応していますが、通常は効力を期待する事にはなりません」と説明します。「UAEは、このような懸念は本質的にPR上の問題であり、それにはPR上の解決策があると考えています。実際の法的保護や監視を通じて対処する必要がある実質的な危険ではありません。彼らはマネーロンダリングと闘う取り組みを宣伝している一方で、例えば不動産市場への追跡不可能な仮想通貨の移転を促進している。したがって、最終的には、投資家はドバイ政府が犯罪業者から自分たちを守ってくれるということを信頼できず、細心の注意を払う必要がある。」
もう一つの懸念は、裕福なロシア人が制裁を回避するためにドバイの不動産市場を利用しているのではないか、とスターリング氏は言う。「ウクライナ侵攻と米国と欧州の対ロシア制裁発動以来、ドバイの不動産に対するロシアの投資が急増しているのを私たちは目の当たりにしました」と彼らは説明する。不動産価格は主にロシアの現金流入により、ここ１０年で最高水準にある。彼らは常にUAEへの重要な投資家であったが、制裁体制と同時にこれほどのロシア資本の流入が見られるのは顕著であり、新興財閥がドバイの別荘や高級アパートメントに資金を駐車して資金を確保していることは明らかである。 。もちろん、これが実際に起こっていることを検証することはできませんが、それがまさにその可能性を高めるものです。善意の投資家が、制裁を受けたロシアの実業家が購入した不動産を購入し、うっかり制裁回避の共犯者として国際捜査に巻き込まれる可能性がある。」
ドバイの不動産市場の投資家も、市場の透明性の欠如により資金を失うリスクにさらされている、とスターリング氏はさらに警告する。「ドバイの不動産市場はほとんど規制されておらず、不動産取引、不動産価値、所有権情報を追跡する包括的なデータベースがありません」と彼女は言います。「そのため、投資家が興味のある不動産の真の価値を評価することが困難になり、彼らは詐欺や詐欺に対して脆弱です。
「通常、人々は建設される前に不動産(オフプラン )を購入しますが、その価値は純粋に投機的なものです。完成したらテナントに物件を貸すつもりが、住宅ローンの支払いを賄うのに十分な家賃を請求できないことが判明するかもしれません。また、住宅購入者が開発物件を確保するために多額の資金を用意し、その物件が後にキャンセルされたり、書類上でしか存在しなかった物件を確保したりすることもよくあります。大手デベロッパーから返金を受けるのは非常に困難ですが、不動産詐欺師から返金を受けることは不可能です。」
法務・人権団体として、ドバイ抑留は投資家に対し、ドバイの不動産市場への投資を検討する前に注意し、投資決定を下す前に徹底的なデューデリジェンスを実施するよう呼びかけています。スターリング氏は、「投資家は信頼できる不動産業者と協力し、ドバイの不動産市場への投資に伴うリスクを回避するのに役立つ専門アドバイザーの指導を求める必要があります。」これは、当社が数え切れないほどのクライアントに提供してきたサービスであり、潜在的に壊滅的な経済的および法的悪夢を回避するのに役立ちます。UAE の投資環境は危険なほど魅力的ですが、多くの点で地雷原です。地形を知っている人のサポート無しにそこに入ると、投資家は無一文になったり、刑務所に入れられたりする可能性がある。」
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